Articles

ЛИЦА БЕЗ ПРАВО ДА УЧАСТВАТ В НАДДАВАНЕ ПРИ ПУБЛИЧНА ПРОДАН НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Предвид повишения интерес към закупуване на недвижими имоти при условията на публична продан, потенциалните купувачи следва да имат предвид, че са предвидени изключения от правилото, че участие в наддаване при публична продан могат да вземат всички български или чуждестранни юридически лица и дееспособни физически лица. Въпросът има своето практическо значение, защото публичната продан се ползва със стабилитет - иск за недействителността ѝ може да се предявява само в случаите, изрично посочени от закона  (което обаче не изключва възможността да се предяви ревандикационен иск за имота). Ако възлагането не бъде обжалвано, действителността на проданта може да бъде оспорвана по исков ред само (1) при невнасяне на цената на възлаганата вещ или (2) при нарушаване на чл. 490 ГПК, който посочва кръга от лицата, които нямат право да участват в проданта, т.е. недопустимо е обявяване недействителност на публична продан на друго основание.

С цел да бъде осигурена пълна прозрачност и безпристрастност на ангажираните с продажбата лица, законът поставя ограничения да бъдат купувачи както лично, така и чрез подставено лице:

• длъжникът и неговият законен представител;
• ЧСИ, при когото се извършва проданта, и неговите служители;
• лицата, които са назначени да пазят и управляват имуществото, обект на продажба;
• длъжностните лица в районния съд, където се провежда публичната продажба;
• съдиите, прокурорите, съдиите по вписванията, държавните и частните съдебни изпълнители и адвокатите относно спорните права, подсъдни на съда, към който се числят или в чието ведомство осъществяват дейността си, освен ако не са съсобственици на имота, обект на продажбата.

Последицата от неспазване на горните ограничения е изключително тежка - в случай, че имот бъде закупен от лице без право да наддава, то продажбата е недействителна, а цялата сума, внесената от купувача без право на участие, се задържа с цел удовлетворяване на вземанията по изпълнителното дело.

Ограничения за придобиването на недвижими имоти се поставят и от Закона за собствеността, Законът за собствеността и ползването на земеделски земи и други нормативни актове. Тези ограничения са свързани не толкова с различното предназначение в ползването на имотите, със занятието или специфичната роля в изпълнителния процес на желаещото да ги придобие лице, а произтичат от поставяни от законодателя изисквания за притежание в собственост, свързани с обезпечаването на националната сигурност или националния интерес. Доколкото Гражданският процесуален кодекс не изисква предоставянето на информация относно гражданството на лицата, участващи в публична продан, контролът върху действителността на сделките е последващ. В практиката се защитава тезата, че съдебният изпълнител следва служебно да следи за други пречки извън тези по 490 от ГПК, които водят до недействителност на проданта, но към настоящия момент това е по-скоро въведена добра практика, отколкото нормативно изискване, несъблюдаването на което може допълнително да ангажира професионалната отговорност на съдебния изпълнител.

Автори: Станислав Лефтеров, Людмил Карауланов

Настоящият текст е изготвен единствено с информационна цел и не представлява правен съвет. При нужда от съдействие при участие в публична продан или в изпълнителния процес като цяло може да разчитате на екипа на „Наутилекс“ ООД и богатия опит на нашите експерти в областта. Оставаме на разположение за консултации на e-mail office@nautilex.bg