Articles

ВЪЗМОЖНО ЛИ ПОЛЗВАНЕТО НА БАНКОВО КРЕДИТИРАНЕ ЗА ИМОТ, ПРИДОБИВАН ПОСРЕДСТВОМ ПУБЛИЧНА ПРОДАН?

За да може да се формира становище по поставения въпрос, от значение е какво обезпечение ще бъде изискано от финансиращата банка, за да бъде обезпечено придобиването. Ако кредитът не се изисква ипотека на конкретно придобивания имот, а купувачът – кредитополучател може да предостави друго задоволително за банката обезпечение, последната би могла да отпусне финансиране по начин, че кредитополучателят да има възможност да усвои кредитния лимит при представяне на банката на протокола за проведената публична продан, под условие, че е задоволил другите условия за финансиране.

Защо обаче на практика не може да се договори финансиране (вкл. на част от цената), ако обезпечението следва да е само придобивания имот? Отговорът се крие в момента на настъпване на прехвърлителния ефект (т.е. на момента, в който купувачът става собственик на придобиваната вещ) при обичайно извършваните пред нотариус прехвърлителни сделки и при публичната продан, както и на техния стабилитет спрямо трети лица. Законодателят е предприел различни решения, доколкото не е налице свободно договаряне между страните, съответно – съществуват възможности за атакуване на извършената продажба посредством определени от закона основания на ограничен кръг субекти.

При обичайно извършваните пред нотариус възмездни сделки (продажба, замяна с доплащане, учредяване на право на строеж и т.н.) прехвърлителният ефект настъпва с подписване на съответния договор, а вписването му в Имотния регистър към Агенцията по вписванията има оповестително действие, т.е. вписаното обстоятелство става известно на третите добросъвестни лица от момента на вписването. Този вид сделки могат да бъдат разваляни с обратно действие поради установяването на съществени скрити недостатъци или като резултат на отстраняване чрез съд от така придобития имот, които обстоятелства са неприложими по отношение на правото на собственост, придобито при публична продан.

При публичната продан моментът на настъпване на прехвърлителното действие беше съществено изменен. До юни 2012 г. обявеният за спечелил проданта участник придобиваше собствеността при издаване на постановлението за възлагане от съдебния изпълнител, след като беше заплатил оферираната цена. От началото на юли 2012 г. беше прието, че собствеността преминава към момента на влизане в сила на постановлението за възлагане, т.е. след изтичане на срока за обжалване на издаденото постановление за възлагане. Аргументите за приетата промяна бяха с цел осигуряване на стабилност на продажбата, доколкото до юни 2012 г. придобитото от обявеното за купувач лице право на собственост можеше да отпадне с обратна сила като резултат от успешно обжалване на постановлението за възлагане от длъжника или от неспечелилите търга участници. В същото време рискът от погиване и повреждане на придобития имот възникваше за купувача от момента на плащане на цената и издаване на постановлението за възлагане, а последният нямаше възможност да получи фактическата власт върху имота преди влизане в сила на възлагателното постановление.

Доколкото за ипотечното финансиране учредяването на обезпечението и неговата противопоставимост спрямо трети лица е необходима предпоставка за усвояване на финансирането, разминаването във времето на плащането на цената (което следва да бъде извършено до седем дни от издаване на протокола за проведена публична продан) и настъпването на прехвърлителния ефект (а именно – с влизането в сила на постановлението за възлагане) поставя непреодолима пречка за обезпечаване на интересите на банката.

Независимо от това, съществуват различни възможности за мостово (т.е. временно, междинно) обезпечение или финансиране, които могат да бъдат конструирани и реализирани при отчитане интересите на засегнатите страни.

Автори: Станислав Лефтеров, Людмил Карауланов

Настоящият текст е изготвен единствено с информационна цел и не представлява правен съвет. При нужда от съдействие при осигуряване на финансиране за придобиване на акитви или по повод участие в публична продан може да разчитате на екипа на „Наутилекс“ ООД и богатия опит на нашите експерти в областта. Оставаме на разположение за консултации на e-mail office@nautilex.bg